敷引特約とは

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敷引金の性質

  1. 賃貸借契約成立の謝礼
  2. 賃貸目的物の自然損耗の修繕費
  3. 賃貸借契約更新時の更新料の免除の対価
  4. 賃貸借契約終了時の空室賃料
  5. 賃料を低額にすることの代償

敷引特約の有効性

  1. 民法などよりも消費者の義務を重くする条項であること(義務加重)
  2. 信義則(民法1条2項)に反して消費者の利益を一方的に害するものであること(信義則違反)

裁判所の判断(神戸地裁平成17年4月14日)

  1. 「賃貸借契約成立の謝礼」という要素については、借主だけに、謝礼の支払いを強いるのは、一方的な負担を負わせるもの。
  2. 「賃貸目的物の自然損耗の修繕費」という要素については、賃貸借契約では、借主は自然損耗の修繕費用を負わないのが原則。敷引金負担を強いるのは、二重の負担を強いることになる。
  3. 「賃貸借契約更新時の更新料の免除の対価」という要素については、借主だけが更新料支払義務を負わされる正当な理由はなく、更新されるか否かにかかわらず、更新料の免除の対価として敷引金を負担させるのは不合理。
  4. 「賃貸借契約終了時の空室賃料」という要素については、借主が目的物を使用収益しない期間の空室の賃料を支払うべき理由はない。
  5. 「賃料を低額にすることの代償」という要素については、賃貸借期間にかかわらず、敷引金として一定額を負担することに合理性があるとは思えない。
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