賃借人が持ち込んだ家具などを取り除いたり、変更を加えたものを原状に戻すことを言うのであって、 入居時の状態に戻すという意味ではありません。 したがって、賃借人は、古くなった物を取り替えたり、新品にして返す必要はなく、 故意や過失によって、賃借物を毀損したり、汚損した場合に限り、損害賠償義務を負います。 通常の使用に伴って、賃借物が経年変化したり、自然に劣化・損耗したことにより価値が下がったとしても、 その価値減少分を、賃借人が負担する必要はありません。
たとえ、通常の使用による汚損や損耗を賃借人に負担させるような特約条項があったとしても、 原則として、敷金からの控除は認められません。 賃借人が、通常損耗分を賃借人負担とする特約条項について十分に理解し、 契約内容とすることに合意していない限り、特約は成立していないものと考えられます。
原状回復義務の範囲については、下記リンク先の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に例があります。